In dieser Rubrik FAQ's erklären die Mitglieder des Maklerzirkels allgemein übliche und Immobilien-relevante Fragen unverbindlich und ohne Anspruch auf Rechtsverbindlichkeit:
Was ist eine ABGESCHLOSSENHEIT?
Damit an / in Räumen rechtlich selbstständiges Alleineigentum als sogenanntes Wohnungseigentum gebildet werden kann (z. B. Sondereigentum am WEG) oder als Teileigentum (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) entstehen kann, müssen die jeweils zugehörigen Räume nach den Bestimmungen des WEG abgeschlossen sein (§ 3 Abs. 2 WEG).
Was ist die ABTEILUNGEN des Grundbuchs?
In der ABTEILUNG 1 des Grundbuchs werden die Eigentumsverhältnisse genannt.
In der ABTEILUNG 2 des Grundbuchs werden Beschränkungen und Belastungen vermerkt, Grunddienstbarkeiten, Nutzungsrecht, Wegerecht, Nießbrauchrecht, Vorkaufsrechte und Erbbaurechte (u.s.w.) werden hier vermerkt.
In ABTEILUNG 3 des Grundbuchs werden die Grundpfandrechte vermerkt = finanzielle Belastungen etc.
Was ist ein ANDERKONTO?
Als Anderkonto, oder im Leumund auch Treuhandkonto genannt, ist ein eigenes Konto eines Standesrechtlers, wie zum Beispiel ein Beurkundungsnotar. Dieses Konto führt er selbstständig und treuhänderisch für einen Dritten (zum Beispiel bei einer Beurkundung für den Käufer oder Verkäufer...) bis zum Eigentums- Grundbuchübertrag.
Was sind ANFALLENDE KOSTEN beim IMMOBILIENKAUF?
Üblicherweise fallen in Baden Württemberg beim Erwerb einer Immobilie nachfolgende Kosten an:
- für die Beurkundungskosten (Notar) sowie
Grundbuchübertragskosten kalkuliert man etwa 1,5 Prozent vom
Kaufpreis;
- für die Grunderwerbssteuer (Finanzamt) betragen die
Kosten 5 Prozent aus dem Kaufpreis (BW);
- bei Inanspruchnahme einer Maklervermittlung werden in der Regel vom
Käufer 3,57 Prozent (einschl. ges. Mwst.) fällig. Je nach
Vertragskonstellation kann diese Summe aber abweichen.
Generell kann man kalkulieren, dass etwa 10 Prozent zusätzlich aus dem ursächlichen Kaufpreis anfallen können.
Bei einer Mietvermittlung können bei Wohnungsvermittlungen nach den Prämissen des Bestellerprinzips zwei Monatskaltmieten oder bei Gewerbevermietungen drei Monatskaltmieten (je zzgl. ges. Mwst.) fällig werden.
Was ist eine AUFLASSUNG?
Dies ist die übliche Einigung zwischen der Verkäufer- und der Käuferpartei über den Übertrag des Eigentums. Hier kann auch festgestellt werden, zu welchem Zeitpunkt ein Übertrag stattfand.
Was ist ein BEBAUUNGSPLAN (auch B-Plan genannt)?
diesen legen die Gemeinden fest, in der Regel als verbindliche Satzung, welche Nutzung auf einer ausgewiesenen Fläche zulässig ist. Er ist üblicherweise aufgeteilt in zwie Katgorien:
A=die Planzeichnung;
B=der Text;
Durch den B-Plan werden in Deutschland Baurechte für die Eigentümer der betreffenden Grundstücke geschaffen, die im Geltungsbereich des B-Planes liegen. Dieser sogenannte B-Plan enthält mindestens die Festsetzung über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und die örtliche Verkehrsfläche.
Was ist ein BODENRICHTWERT?
Der Richtwert für Boden ist im deutschen Städetbaurecht ein sogenannter -durchschnittlicher Lagewert-. Er wird durch verschiedene Gremien, unter anderem durch den Gutachterausschuss ermittelt. Drei unserer Zirkelmitglieder sind übrigens ehrenamtliche Mitglieder in diesen Gutachterausschüssen.
Was ist ein FLÄCHENNUTZUNGSPLAN?
Der FNP ist der vorbereitete Bebauungsplan (B-Plan). Er bezieht sich auf das gesamte Gemeindegebiet und stellt eine geplante und beabsichtigte städtebauliche Entwicklung dar. Er enthält jedoch keine verbindliche Aussagen wie zum Beispiel ein B-Plan und dient ausschließlich den Behörden, der Gemeinde als sogenannter Leitplan.
Was steht im GRUNDBUCH?
Das Grundbuch wird in Deutschland durch die zuständigen Amtsgerichte geführt und beinhaltet mehrere Abteilungen (s.o.). Das Grundbuch informiert über die genaue Bezeichnung/Lage, die Grundstücksgröße, den oder die Eigentümer und oder deren Aufteilung, Lasten und Beschränkungen sowie Grunddienstbarkeiten.
Wie hoch ist die GRUNDERWERBSSTEUER?
Im Jahre 2012 wurde die Grunderwerbssteuer bei einem Immobilienkauf von vormals 3,5 Prozent auf 5 Prozent (BW) angehoben. Diese Grunderwerbssteuer wird nach Beurkundung und Rechnungsstellung durch das Finanzamt fällig.
Was ist ein KATASTERAMT?
In einem Katasterauszug wird der Auszug aus der Flurkarte beschrieben, der das bezeichnete Grundstück zur Nachbarfläche in einer Abmessung zeigt. Dieser Auszug beinhaltet zudem die Angaben über Gemarkung, Flurnummer, Eigentümerangaben, Lage, Straßenbezeichnung, Wegebeschreibung und den Grenzabstand.
Was ist ein LAGEPLAN?
Der Lageplan gehört zu den Bauvorlagen und Beleihungsunterlagen. In der Regel beinhaltet der Lageplan im Maßstab 1:500 die Lage des Grundstückes zur Umgebung und Himmelsrichtung, die Bezeichnung des Grundstückes (Gemeinde, Hausnummer, Grundbuch, Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer), Flächeninhalt und katastermäßige Grenzen.
Was ist eine LÖSCHUNGSBEWILLIGUNG?
Hier wird öffentlich beglaubigt und erklärt, dass nach Rückzahlung zum Beispiel eines Darlehens einer Löschung der Grundpfandrechte zugestimmt wird.
Wie hoch ist eine MAKLERPROVISION?:
In Baden Württemberg beträgt eine Maklervermittlungsprovision in der Regel für Käufer wie Verkäufer (je nach Vertragsgestaltung) drei Prozent zzgl. ges. Mwst. aus dem Kaufpreis. Die Maklerprovision kann aber u. U. auch von nur einer Partei (Käufer oder Verkäufer) übernommen werden. Achten Sie auf das Angebot im Expose oder in den AGB's des Mitglieds.
Bei einer Mietvermittlung trägt der Besteller (seit 1. Juni 2015) die Maklerprovision.
Was ist eine NEGATIVBESCHEINIGUNG?
Jeder Gemeinde in Deutschland steht bei einem Grundstücks- oder Immobilienverkauf ein sogenanntes Vorkaufsrecht zu. Mit dem Ausstellen dieser Negativbescheinigung teilt die zu anfragende Gemeinde mit, dass sie auf dieses Vorkaufsrecht verzichtet.
Was sind eigentlich ÖFFENTLICHE LASTEN?
Die öffentlichen Lasten, die auf einem Grundstück ruhen, werden in der Regel nicht ins Grundbuch eingetragen. Schuldner dieser ÖL ist aber der Grundbucheigentümer. ÖL können z.B. Grundsteuer, Kanalgebühren, Straßenreinigungsgebühren oder auch Erschließungskosten/Gebühren sein.
Was ist eine UNBEDENKLICHKEITSBESCHEINIGUNG?
Eine UB ist die Bescheinigung durch das Finanzamt, dass ein Käufer eines bebauten oder unbebauten Grundstückes seine Grunderwerbssteuer beglichen hat.
Dieser Bereicht wird sukzessiv erweitert.
***************************************************************************************
Übliche STANDESREGELN kompetenter und seriöser Makler:
Grundlage für die Verhaltensregeln der Immobilienmakler vom Souveränen Maklerzirkel stellen fundamental das deutsche Maklergesetz und die Immobilienmaklerverordnung sowie zusätzlich und im besonderen Fall unsere eigenen und daher höher angelegten Präambeln des Souveränen Maklerzirkels dar.
Ergänzend bestehen die folgenden Standes- und Berufsausübungsregeln, die die Usancen des redlichen Geschäftsverkehrs im Immobilienmaklergewerbe widergeben, daher auf der Grundlage unserer besonderen Umgangsformen untereinander.
Allgemeine Verhaltensregeln
Die dem Souveränen Maklerzirkel angehörenden Immobilienmakler und/oder Mitglieder verhalten sich bei Ausübung ihres Gewerbes anderen Berufsangehörigen, insbesondere aber dem Zirkelmitglied gegenüber standeswidrig, wenn sie „einen Maklervertrag abschließen, obwohl sie wissen oder bei Anwendung der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers wissen müssten, dass der einem anderen befugten Immobilienmakler erteilte Alleinvermittlungsauftrag noch aufrecht ist“.
Der Inhaber eines Alleinvermittlungsauftrages muss im Anlassfalle eines Gemeinschaftsgeschäfts dem Zirkelkollegen Einsicht in seinen Alleinvermittlungsauftrag gewähren bzw. diesem eine Kopie aushändigen. Wird der Alleinvermittlungsauftrag nicht innerhalb einer Woche nachgewiesen, so darf angenommen werden, dass kein Alleinvermittlungsauftrag besteht.
Es widerspricht nicht nur den Regeln redlicher Berufsausübung, einem Kunden besondere Maklervertragsbedingungen (zum Beispiel niedrigere Provisionen, Zusage von Provisionsfreiheit und dergleichen) in Aussicht zu stellen, um den aufrechten Auftrag eines anderen Berufsangehörigen zu beenden, es ziemt sich erst recht nicht unter unseren Zirkelkollegen und hat zu unterbleiben.
Unsere besonderen Richtlinien für Gemeinschaftsgeschäfte
Ein Gemeinschaftsgeschäft liegt nach unseren Statuten dann vor, wenn zwei oder mehrere Makler die Vereinbarung treffen, dass ein Geschäftsfall von ihnen auch gemeinsam bearbeitet wird.
Erhält ein Zirkelmakler von einem Zirkelkollegen eine Einladung zu einem Gemeinschaftsgeschäft und liegt bereits ein eigener aufrechter (Allein-)Auftrag oder ein aufrechtes Gemeinschaftsgeschäft mit einem anderen Kollegen über denselben Auftragsgegenstand vor, so ist dies dem einladenden Kollegen unverzüglich bekannt zu geben und über Aufforderung unter Angabe des Auftragsdatums und Bekanntgabe des Namens des Auftraggebers auch nachzuweisen.
Ehrlichkeit unter Zirkelkollegen ist ein besonderes Gut!
Die beteiligten Makler haben schriftlich eine sogenannte META-Vereinbarung über die Aufteilung der Provision zu treffen, insbesondere im Zirkel, wie auch unter Maklerkollegen üblich, sprechen wir von einem Gemeinschaftsgeschäft. Wird ein sogenanntes a-meta-Geschäft vereinbart, so ist die vereinnahmte Gesamtprovision zu gleichen Teilen im Verhältnis der beteiligten Unternehmen nach Köpfen aufzuteilen, dies wäre der allgemeine Usus.
Liegt keine schriftliche Vereinbarung unter den Zirkelkollegen vor, erhält jeder der beteiligten Zirkelmakler die mit seinem eigenen Auftraggeber vereinbarte Provision.
Hat ein Makler eine Provision mit seinem Auftraggeber vereinbart, so ist er unter uns Ehrenleuten auch verpflichtet, die Provisionshöhe seinem Kollegen mitzuteilen.
Weiter hat er seinem Zirkelkollegen bekannt zu geben, ob die Vereinbarung mit seinem eigenen Auftraggeber auch beinhaltet (beinhalten kann), dass der Käufer (oder Mieter) keine Provision oder nur eine geringere als die Höchstprovision zu zahlen hat.
Ein aufgrund einer Aufteilungsvereinbarung an den Zirkelkollegen abzuführender Provisionsanteil ist an diesen unverzüglich nach dessen eigenem Eingang in der vereinbarten Höhe und dessen Rechnungsstellung weiterzugeben.
Ist ein Provisionsanspruch strittig, so ist ein weiterer Zirkelkollege nach eigenem Gusto zu verpflichten, die strittige Vermittlungsprovision mediatorisch und für beide Parteien kostenfrei sowie unstrittig und zufriedenstellend (nach Einsicht in alle dafür relevanten Unterlagen) zu lösen.
Diese Lösung ist für beide Streitparteien zu respektieren.
Sofern für eine gemeinschaftliche Bearbeitung nichts anderes vereinbart ist, darf keine Weitergabe der von Kollegen in ein Gemeinschaftsgeschäft eingebrachten Aufträge an weitere Kollegen erfolgen.
Wird ein Auftrag ohne Genehmigung an einen unbefugten Dritten weitergegeben, so hat der Zirkelmakler im Erfolgsfall für den (eventuell)entgangenen Provisionsanspruch des anderen Kollegen aufzukommen.
Es ist nach unseren Statuten deshalb insbesondere standeswidrig, „in Fällen gemeinsamer Auftragsbearbeitung ohne ausdrückliche Zustimmung des beauftragten Immobilienmaklers mit dem Auftraggeber direkt in Verbindung zu treten“. Ansprechpartner bleibt in jedem Fall der ursächliche Auftraggebermakler, der sogenannte Hauptmakler.
Die Zirkelmakler verpflichten sich untereinander, den Verkauf (die Vermietung) des Objekts, die Beendigung seines Maklervertrages sowie eine Änderung des Auftrages eines Kauf- oder Mietinteressenten dem anderen Zirkelkollegen unverzüglich bekannt zu geben.
Die Mitteilung einer Geschäftsgelegenheit, ohne dass der mitteilende Makler einen offiziellen Auftrag hat, ist kein Gemeinschaftsgeschäft. Eine Provision ist dann immer ausdrücklich separat zu vereinbaren.
Die Mitglieder des Souveränen Maklerzirkels akzeptieren diese unsere Statuten.